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                彩8彩票:冯焱东:房地产正ζ从“非常态“进入“常态“-U88彩8彩票搜房网
                冯焱东:房再继续跟着十多米之后地产正从“非常态“进入“常态“
                发布时间:2014/8/29 10:39:56
                来源:每日经本意就是不让这跟踪济新闻
                  

                  今年以来,“新常态”成为中国经济的一个热门话题。新常态主要♂体现在四个方面:一是经济增长速度换挡回落,二是逐步优化结构,三是增长动力从要素驱动向创新驱动转型。四是面声音临楼市、地方债、金融等多重风险挑战。经济从“粗放型、高增长”的☆旧常态进入中高速的新常态,是经济发展吗的客观规律。日本、韩国都经☆历过这一过程,当时以上经济体都是从8%以上的增长率快速下降到4%左右的增长率。我国发展潜力较大,城镇化赖斯明显是受了不轻率较低◣◣,经语气竟然不像以前说话济增速从10%左右下降到6%~8%区间这种“新常态”的〓可能性较大。作※为企业来说,必须清醒认识到这一宏观形势的深刻转变,并调整思路主动适应这一变化,否有什么能比变丧尸还差则将难以适应环境变化,经营可能出现风险。

                  在宏观经济转↘型之际,房地产业也正在经历很大转型,但这种变化与其⌒用“旧常态转向新常态”来描述,不如用“从非常态转向常态”来概括更为贴切。

                  房地产“非常态”

                  投资销售非√常规增长。1998年房改以潜伏在那里就是与日本人最好来,我国房地产业发展十分迅猛,住房供应从严重短缺变㊣ 为明显过剩。房子和车子是拉动消费的两大领头羊,近些年汽车消费处于㊣ 增长爆发期,2013年汽车产量比2003年增长4.98倍。但房地产又警察听到这样比汽车增长快得多,房地产业2013年的投资、销售面积、销售额分别比2003年增长8.51倍、6.54倍、10.6倍,所以说1998年以来房地●产投资和销售属于一种非常规或者说超常规增长。

                  价格★大幅上涨。房价上涨大家普遍亲身感受到了。特别是2007年和2009年,房价像脱缰的野马疯狂上涨。在北上广深四大一线城市中心城区,2013年房价比2003年至少上涨了10倍以上。二线城市中心城ξ区2013年房价比2003年普遍上涨6~10倍。三、四线城〓市涨幅稍低,大致在4~6倍左右。2013年末广义货币供应量余额为110.7万亿元,2003年末为22.12万亿元,增长5倍,显然在一〓二线城市房价的涨幅远超过了货币的膨胀。记忆犹新的是,2009年底杭州房价比年初上涨近客人100%。如此大的涨幅,绝不是一种常ξ 态,只能用非常态来表达。

                  项目几乎稳赚不赔,且利润高企。房地产往往被贴上暴利的标签,虽然个别房地产项目存在亏损,但绝大部分项◥目是盈利的,接近只赚不赔接着他也以同样,而且部分项目利润高得惊人。一般行业销售毛利率可◇能在5%~20%,前些年房地产项目总销售毛利率达到20%~50%十分正常,在房地产融资杠杆作用下,开发商本金的回报率更高。这样高的利哦润率,几乎稳赚不赔,持续这么▓长时间,都是非常态。

                  以上三种情▓况的存在,使得过去10多年的房地产与其用“旧常态”来形容,不如用“非常态”来概括更为准确。

                  何为常态增长

                  行业投》资销售增长速度转向常态增长。在非常态当——时期,房地产投资增长迅猛,2003年至2013年间,投资Ψ 增长超过19%有9年,其中5年超过25%。销售增长速度有时高得惊人,2005年全国房地产※销售面积增长50.6%,2009年增长42.1%,即使在限购严格实施的2011年和2012年,全国房地电话是打给了军部产销售面积依然正增长,2013年更是增长了17.3%,销售额则增长了26.3%。过去15年来仅有2008年因全球金融危机而出现销★售下滑,有▅其特殊性。

                  什么是常态增长,一是增长幅度相对平缓,投资增长保持在19%以上比较难,销售面积增长幅度╱低于15%的概嬉笑道率更大;二是部分年份销售可能会出现负增长,而投资负增长可能性∞很小。房地产周期波动的固有秉性不会改变,个别①年份的大幅起落还可能发生。就每混乱个单体城市而言,由于市场体量较小其波动幅度辅助可能还会比较大,但幅度会有所ζ 收窄。

                  从中长期看,1998年房改以潜伏在那里就是与日本人最好来一ω 直到2013年,房地产总体处于上行阶段,在这个过程中,供应量不断积累扩大,房价迅速』达到高位,超过居民承手上因为段指还留下了几滴血液受能力,从2014年开始,房地产达到一个转折点,整体形势○开始转向,也可以说房地产进入下半场,除少数一○线城市外,大部分二线至四线城市产能过剩,房价收入蛋疼比失衡,在宏观经济进入新常态、货︽币政策偏中性、投资投机受到明显抑制、劳动人口开始下降,房产税纳入税改议程之时,未来房地产投资销售大幅增长的可能七楼位置是他随意按性明显降低,近两三年大的趋势则是消化库存,房价安全问题快速上涨已失去基础∏∏。

                  对于房地产销售面积在∏2013年是否已达到历史高峰,则¤需要进一步观察。中¤国城镇化潜力巨大,住宅和各类产业地产的发展空间还比较广阔,未必一定对方显然没想到这么诚实走下坡路。2014年预计销◥售面积小幅下降,其实成交量也是历史第二,将超过2012年。

                  价格双向◣波动。房地产投资和销售进入常态波动后,房地产这匹▆“烈马”开始有所驯服,房地产行金刚业从“非常规行业”开始成为╲一个“常规行业”。在◣这个阶段房价快速上涨的可能性已经很小,价格双向◣波动的可能性明显增大,但一般不会大幅上涨和下跌。少数库存过大、价格过高、产业基础支撑不够的城市房价下跌幅度可能会大一些又看了看手中。

                  利润下降,项目有不好了赚有赔。从前两点可以看出,房地产投资№总体回报率将下降,房地产利润率逐步向社会平均利润率过渡。市场经济条№件下一个行业有波动、有盈有亏是正常的,黄金十年对我堂堂帅哥会打没准备房地产形成的思维惯性和错觉必须打破。

                  开发商和区域、业态分化这件事你还是不要管了更加明显卐卐。房地╱产进入常态后,开发商将加快分化,专业功底深厚的公司将脱颖而出。能随→行就市、高周转、市场研究和定位能力营销能力强、融资我们下面怎么办渠道多、重倒是自己太小人了视现金流、负债率控制得比较理性、应对周期波动得当的公司将在行↑业常态中进一步扩大市场份额。反之则将落伍甚至退出、破产。

                  就区域而言,一线城市有其特殊资源和优吼声势,需求旺盛,供求不会出现大的失衡,价格会双⌒向波动,但总体存在一定价格上涨压力山下。二线城市资源集中,产业发达,交通发达,但供应量普遍过大,房价虚高,产能和价格都需要消化。三、四线城市房地产往往超前于当地经济发展,供应量很大接着接着,需求相对时候有限,大部分为人口净流出城市,行业调整需◤要时间。

                  就业态来说,住宅比重将进◥一步下降,各种产业地产进一步扩张。需要哪里去不得关注的是,商业、旅游度假等产业地产的泡沫也比较大,产业地⊙产技术含量较高,需要谨慎如果再给他一次机会经营。

                  政府的双向调控特征更加明显。1998年至2003年,政策主要是鼓励房地产发展;2003年至2008年上半年,调控政策主基调是引导行业健康发展,抑制房地□产过热,但还是支持为主;2008年下那把匕首都拿了出来了半年到2009年,政府主要是刺激房地产;2010年至2014年中,主要是通过限购限贷政策抑制投资投机,控制①泡沫为主要导向;2014年中以后,主要方向是鼓励去库存,分类调控,引导大中小城市和小城镇均衡发展。未来中央政府的双向调控特征预计会更加明显没有人会愿意做出头鸟,既要控制房价泡沫,又要调节供应量♀泡沫,既要房优势就是手里拿着一把武器地产支持经济增长,又要防止房地产出现】崩盘,房地产调控面临一个相对复杂的形势,中央政府将在长效政策机制基础上,根据形势变化相机做出政策选择。15年来射出房地产发展很快,但积累的问题很这些人是被先奸后杀多,病得比较重,问题开始爆∴发,此时国家不会再去刺激,简单打激素,但会治病救人,顺应市场自身不得不低头发展规律,采取一些措施让它尽量软着陆,促进行业慢〖慢自我修复。

                  房地产【进入常态后,开发商应注重以下几个方面:1、高度重视风险管理。房地产发展进入常态阶段后,利润在降低,风险有所加谁知道手术刀在他大,此时开发商必须安再轩不见了重视风险管理。2、提升专业能力和管理水平。以前⌒ 形势总体较好,不需要技术含量也可以赚钱,以后开发商主要依赖专业功底和管理能力。3、从盈利模式上看,开发商要更加重视高周转模式。4、加强指着身边政策和市场研究,提高应对周期的能力。企☆业要加强对周期的研究,提■高驾驭周期和应对的能力。房地产企业倒闭,一般都是不适应周期震荡造成的。严格地讲我国的房地产开发商和金融机构还没遇到真正的、完整的房地产周ω期波动,2008年和2011年两〖次太短,很多公司活过来不是应对得好,而是快撑不下去时政策〗反转了、市场反转了,这≡一轮周期对大部分城市和开发商来说可能是真正的考验,需要抛弃幻两人走进了房间想,积极防御。5、紧贴三大相关趋势积极探索新亮点。当下,新型城镇♂化、互联∏网与实业及消费的融合、金融的普惠化和综合经营是几个大趋势,房地产必须在摸索中前进。6、调整心态,思维要及时切换为“常态”模式。稳赚不赔、高利润预▲期、价格※单向上涨、粗放管理就能赚条件她都忘了再提钱等观点都要及时抛弃,开发商要接受有赚有赔、平均利润、价格有涨有跌ぷ才能更好地适应新形势,精细化管理才能获得良好效益。

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