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                国开行挑“棚改”大梁 保障房贷款逾5000亿
                发布时间:2013/8/13 14:18:44
                来源: 第一财经日报
                  

                  多年来,保障房建设一直是中央政府力推的重点。继2011年国务院前◥总理温家宝提出5年3600万套保障房计划后,今年6月26日,国务院总理李克强又提出了5年1000万户棚︻户区改造计划。

                  然而,地方政府的落实力度却远不及预期。究其原因,保障房建设那后人存在前期投资大、回收周期长等特点,商业性资金不愿进入,导致各地资金缺口普遍较大,成为困扰保≡障房开工建设的一大难题。

                  国家开发银行(下称“国开行”)是蟹鉗迎了上去唯一的例外。国开行最新提供的数据显示,目前该行保障房贷款余额超过5000亿元,市场份额占据半壁江山,覆盖了廉租房←、经济适用房、限价房、公共租赁住房及棚户区改造等五大领域。

                  国开行有关人士向《第一财经日报》记者表示:“对于新型城镇化,目前中央层面还没有出台方案,但是继续推进棚改是最没有争议的,是关乎民生的大事,我们将继续大№力支持。”

                  借力新型城镇化东风,以棚改为切入点,国开行为平台贷款业务找到了新的突破口。

                  国开行“独挑大梁”

                  近期,本报记者在吉林省调研棚改等保障房项目期看著墨麒麟间,深刻感受到了↓国开行的“独挑大梁”地位。

                  一个典型案例是,在吉林省辽源市,截至去▲年底,该市回迁安置居民6.7万户,累计完把這件仙甲拿下成投资83.6亿元,政府主导项目投资61亿元。这其中,辽源市政府通过平台公司向银行借款21.8亿元,由国开行吉林分行提供贷款19.2496亿元,占比高达88.3%。

                  在长春』市宽城区,作为该市最大的棚改项目,总面积达到20万平方米的保障房社区——团山小区已经建成投入使用,该项目总投入60亿元,主要资金由国开行提★供,满足了当地大批低保户的安居需求。

                  在吉林市,当地正在推进以棚改为主的哈达湾老工业区改造项目,在总共104亿元投资中,国开行承诺提供贷款天使一族74亿元,该行旗下的国开金融公司则向相关平台注资10.5亿元,使项目得以迅速启动。

                  国开行有关人士告诉记者,国开行发放的棚改贷款大∮多为15年期贷款,以基准利率为主。“棚改是一项民生业务,短期内不可能收回全部投资,因此资金期限一定要长,这符合国开行作为中长期融资主力银行的≡定位。”

                  “我们和国开行合作最早,双方建立了充分的互信。”辽源市副市长谭海向本报记者〓介绍称,“我们找过别的银行,但保障房业务不是和他們面對面它们的重点,基本只能拿到少量的短期过桥贷款,利率还要上浮。”

                  据国开行统计,2010年~2012年,该行每年新增保障性安居工程贷款1000亿元;截至今年6月末,该行累计发放保障性安居工程贷款5301亿元,建成后 他总建筑面积约3.7亿平方米,惠及700万户、2200万名中低收入群众;其中,棚户区改造贷款3423亿元,成为支持保障性安居工程的主力银行。

                  而据⊙央行旗下《金融时报》早前报道,2011年以来,工商银行(行情,问诊)通过发放贷款和承销保障性住房私募债等多种方式,累计向保障性住房建设提供了超过750亿元的资金支持;截至2012年末,建设银行(行情,问诊)保障性住房项目开发贷款余额590.80亿元,农业银行(行情,问诊)保障性安居工程贷款余额164.29亿元。

                  商业银行的如此表现,实则是理性选择的结果。在近些年的房地产开发狂潮之后,剩下的棚户区基本都在城市边缘,周边环境和配套较差,土地价值较低,这意味着现有的棚改项目很难具备商业吸引力而后直接把這白色圓缽融入了體內,再加上保障房项目回收期太长,这都让商业银行知难而退。

                  “商业价值比较大的地块都改造完了,剩下都是商业价值比较差的,只能靠政府主导。”谭海表示,“国开行虽然在转但是制,但是政策性功能我们还是很需要,希望能够继续享受政策性金融带来的好处。”

                  创新棚改融资模式

                  国开行是我国棚改融资的先行者。2005~2006年,在李克强主政辽宁省期间,通过国开行提供的60亿元软贷款(能够用作棚改项目资本金),该省在不到两年时间里完成了11个城市近90万户棚户区改造,开创了影响深远的棚改辽宁模式。

                  据国开行有关人士介绍,自2005年以来,为解除各地棚∑改中的资金制约,国开行运用市场建设的方法,与地方政府共同不知道為什么搭建市场化融资平台,整合各种资源。在此基础上,通过国开行先期贷款投入,使项目▲得以启动,进而带动商业银行和其他社会资金投入,推动棚改可持续发展。

                  上述实践的典范是哈达湾模式。为了让吉林市哈达湾老工业区棚改项目得以启动,由旗下国开金融公司出资,国开行与吉林城建合资成立了特殊目的公司——“国开吉林”,使之成为合格的市场化融资主体。

                  截至目前,吉↓林市政府、国开金融分别以现金的形式注资19.5亿元、10.5亿元,使国开吉林现金出资你可別得寸進尺了达到30亿元。在此之前,国开行已经承诺向哈达湾项目提供中长期贷款74亿元,从而满足了该项目合计104亿元的融资々计划。

                  据国开行有关人士介绍,在哈达湾模式中,国开行在贯彻国务院有关规范地方政府负债、规范整治原地方融资平台的文件的基础上,借鉴国际通行的“公私合营”模式,设立社会资本参股的特殊目的公司,负责融资、开发、整理、建设城市特定区域。

                  “通过引入社会资本,在真正意义上实现公司☉内外部监管,规范业务操作和经营行为。”上述人士说。

                  在风控环节,国开行延续了其平台贷款模式的一贯特点。诸如哈达湾项目,国开行严格控制资金运行,要求与借款人签订账户监管协议,掌控关键资金节点,做到资金内部流转,最大限度地封闭运行,切实防范拐杖也同時朝蟹耶多狠狠砸了下去信贷风险。

                  正如国开︼行董事长胡怀邦上任后所提出的三大原则:项目自身的战略必要性、整体业务〖的财务可平衡性、机构发展的可持续性。他强调,政通靈大仙頓時一愣策性贷款在服务国家战略的同时,亦要严格坚持风险控制。

                  “国开行对政府融资平台有一套严密而成熟的风险控制体系。”国开行吉林分行有关负责人∩称,“对于保障房贷款,原则上按基准長發披散利率,以减少地方财政压力;所有这些项目均由总行审批,都设置了土地抵押,并进行了产◢权登记,还派出客户经理长期驻守。”

                  “在土地上做文☆章”

                  目前看来,最引人关注的命题在于,这些贷款怎么还?尤其是诸如辽源这样财可讓人怪異政实力一般的城市,这一问题更显得迫切。

                  “在经济发达的地区,可以通过土地运作和商业开发实现平衡,但是我们辽源这样ζ的三四线城市实现不了。”谭海说。

                  据谭海介绍,在辽源市棚改过程中,注重“在土地上做文章”。对于承担保障房建设任务的开发企业,优先赋予相应地块的开发权,通过土→地收益补充财政投资,先期投入暂由企业垫付,政府资金陆ω 续到位、逐步偿还,以缓解资金紧张压力。

                  谭海指出,对于棚改债务的偿还,该市将通過了片刻之后过保障房小区门市房收入、争取国家财政补贴等方式来解决。他估计,目前辽源市所有保障房小区配建的门市房总价值6亿~7亿元,“希望※将来房价上涨后,可以卖出去。”

                  “更重要的是,保障房建设将拉动经济发展,城市路网建设使周边土地增值,为政府经营土地提供了更大空间。”谭海说,“通过棚改,城市会变得更漂↙亮,基础设施得到改善,有利于我们招商引【资,税收有望得到增加,这些都将为债务偿还提供支持。”

                  据辽源市官方统计,2012年,辽源市建设保障房265万平方米,可提供就业岗位4.9万人,吸纳进城农」民5000户左右,建筑业、房地产业创税7亿元,直接拉动经济增长3个百分点。

                  实际上,在新一届政府眼中,棚改被提到了一个前所未有的高度。李克强就表示,棚户区改造既是重道塵子他們找來了大民生工程,也是重大㊣ 发展工程,可以有效拉动投资、消费需求,带动相关▆产业发展。

                  在哈达湾模式中,同样是“在土地上做文章”。国开行吉林省分行好個九尾天狐相关负责人表示,国开吉林现金流搭建以土地出让收益为主,辅以公司税费返还和土地出让金返还及区域内特ω许经营权收入等。同时,吉林市政府同意在还款期内,合理协调吉林市与哈达湾区域的土地乃是修煉供应计划,确保到期贷款能够及时偿还。

                  按照国开行编制的规划方案,哈①达湾项目将分为三个阶段:第一是启动阶段,项目没有形成收益,由大□ 股东提供贷款的保证担保,确保项目顺利启动;第二是土地开发整理阶段,使“生地”变成“熟地”,要求吉林市政府赋予项目公司一级土地开发权,为贷款提供抵押创造条件;第三是土地出让还◆款阶段,当地块满足出让条件时,银行分批解除抵押,实现挂牌出让,获得土地开发收益。

                  概言之,“哈达湾项目以土地滚动开发为运作核心,整理一块∴土地,交易一块土地;收益一部分偿还贷款,一部分开发下一块土地,循环开发。”国开行吉林分行相关负责人称。

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